تفکیک اراضی مجاز و تغییر کاربری

تفکیک اراضی در شهرها در کجا انجام میشود؟

رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است چه در دفتر املاک ثبت شده باشند چه در مکانی دیگر، با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ با اداره ثبت محل است.
اما اگر بین مالکان مشاعی املاک فرد محجور یا غایبی باشد، رسیدگی به درخواست افراز با دادگاه میباشد، همچنین در مورد املاک مشابهی که موضوع دعوی تقسیم ترکه هستند، دادگاه صلاحیت دار به موضوع افراز رسیدگی میکند.
پس در مورد افراز حسب مورد مرجع رسیدگی به درخواست افراز یا اداره ثبت می باشد و یا دادگاه دارای صلاحیت.
ولی در مورد تفکیک، چون موضوع صرفاً اداری است جز در مواردی که طرفین تعهدی برای تفکیک ملک ننموده باشند، بنظر می رسد موضوع تفکیک و انجام تفکیک، در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می باشد.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده تفکیکی داخل محدوده قانونی شهر چیست؟
١‏- سه نسخه فتوکپی سند مالکیت در صورت مشاع بودن سند دو نسخه.
٢‏- یک بری نقشه ٢٠٠٠‏: ١‏که محل ملک دقیقاً توسط مالک بر روی آن مشخص باشد و به انظمام سه برگ فتوکپی از محل مشخص شده.
٣‏- مفاصا حساب نوسازی.
۴–‏در صورتی که ملک بایر باشد، مفاصا حساب عوارض دارایی مربوط به عوارض زمینهای بایر.
۵- مفاصا حساب عوارض دارایی
۶- بررسی رعایت مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه اجرای آن.
٧‏- در صورتی که ملک بیش از سه هزارمترمربع باشد و یا زمینهایی که به علت هندسی نبودن شکل آنها و یا نداشتن ابعاد در سند مالکیت که تعیین ابعاد و زوایا توسط مامور بازدید محل مقدور نباشد، ارائه نقشه برداری که به امضای مهندس مجاز رسیده باشد، الزامی است.
٨‏- در صورتی که ملک به صورت ساختمان باشد، پروانه ساختمانی و پایان کار ارائه شود.
٩‏- در صورتی که ملک ابعاد نداشته باشد، نقشه ثبتی ارائه شود.
١٠‏- در صورتی که قبلآ برای پلاک مورد درخواست پروانه ساختمانی صادر شده است، پروانه مربوط ابطال از درجه ساقط گردد.
١١‏- در صورتی که ملک تفکیک شده باشد، صورت مجلس و نقشه تفکیکی ثبت مربوط ارائه شود.
١٢‏- برای تشکیل پرونده امضای مالک یا مالکین و یا وکیل رسمی آنها همراه با شناسنامه یا کارت شناسایی معتبر انجام گیرد، کلیه اوراق اصلی را برای تطبیق یا فتوکپی آنها ارائه نمایند.
١٣‏-اراثه طرح پیشنهادی تفکیکی به مقیاس ۵٠٠‏: ا.
۱۴- در مواردی که تقاضای افراز برای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری از طریق دادگاه یا اداره ثبت باشد، در این مورد ارسال کروکی تفکیکی که تعیین کننده سهم مالکین و ممهور به مهر مراجع درخواست کننده است، به انضمام درخواست کتبی از طرف دو مرجع فوق الزامی است.
ضوابط مربوط به تفکيک زمين چیست؟
• حداقل تفکيک زمين در سطح کاربري مسکوني در سطح پهنه تراکم کم و متوسط برابر 200 مترمربع و حداقل بر قطعه برابر 5/8 متر و در سطح پهنه تراکم زياد برابر با 300 مترمربع و با حداقل بر قطعه 10 متر مي‌باشد.
• در تفكيك اراضي جهت كاربري‌هاي مسكوني، طول هيچ يك از قطعات نبايد از سه برابر عرض آن بيشتر باشد.
• تامين سهم خدمات اراضي بيش از 1000 مترمربع براساس قانون زمين شهري و ساير قوانين و ضوابط مربوطه الزامي است.
• تهيه نقشه تفکيک اراضي بايد توسط مهندسين شهرساز تاييد صلاحيت شده از سوي سازمان نظام مهندسي استان فارس تهيه شده و به تاييد شهرداري و سازمان مسکن و شهرسازي استان فارس برسد.
• در تهيه نقشه تفكيكي توجه به جهت‌گيري متناسب با شرايط اقليمي شهر آباده ضروري است و لازم است طول قطعات مالكيت داراي جهت 15 تا 30 درجه جنوب شرقي (نسبت به محور شمال- جنوب) باشد.
• تفکيک قطعات بايستي با رعايت ضوابط و مقررات پيشنهادي طرح تفصيلي در زمينه عرض گذر, طول پخ و … صورت گيرد.
o تبصره 1- در تفکيک اراضي, در صورتي که به دليل شکل زمين و يا وضعيت دسترسي, امکان تامين حداقل تفکيک در کليه پلاک‌ها وجود نداشته باشد, تفکيک برخي از قطعات با مساحت کمتر از حداقل تفکيک با رعايت موارد زير مجاز است:
o اولاً مساحت قطعات در هيچ حالتي از 180 مترمربع کمتر نباشد.(10 درصد کمتر از حدال تفکيک)
o ثانياً تعداد قطعات با مساحت کمتر از حداقل تفکيک از 30 درصد تعداد قطعات زمين مورد تفکيک بيشتر نباشد.
o تبصره 2- در قطعات کمتر از 400 مترمربع, تفکيک پلاک صرفاً در صورتي امکان‌پذير است که مساحت هيچ‌يک از قطعات کمتر از 180 مترمربع نباشد.
• در قطعاتي که قبل از تصويب بازنگري طرح تفصيلي تفکيک شده و داراي سند رسمي باشند و مساحت آنها بر مبناي سند رسمي و يا مساحت باقي‌مانده پس از اعمال تعريض معابر, کمتر از 180 مترمربع باشد به شرح زير اقدام خواهد شد:
o در صورتي که مساحت زمين باقي‌مانده بين 120 تا 200 مترمربع باشد احداث بنا در 60 درصد سطح اشغال و دو طبقه و با ارتفاع حداکثر 8 متر مجاز است.
o در صورتي که مساحت زمين باقي‌مانده بين 60 تا 120 مترمربع باشد احداث بنا در 60 درصد سطح اشغال و در يک طبقه و با ارتفاع حداکثر 5 متر مجاز است. در اين بناها احداث پيلوت مجاز نمي‌باشد.
o ساخت و ساز و تجديد بنا در زمين‌هاي با مساحت کمتر از 60 متر مجاز نمي‌باشد و لازم است که با کاربري‌هاي مجاور تجميع گردد و يا به صورت فضاي سبز مورد استفاده قرار گيرد. ضمناً در صورت استقرار اين اراضي در مجاورت محورهاي شريان درجه 2 فرعي و جمع و پخش‌کننده با عرض 14 متر و بيشتر, استفاده از اين اراضي به عنوان واحدهاي تجاري با رعايت ضوابط واحدهاي تجاري (که در بخش مربوطه ارائه شده است) در يک طبقه مجاز است.